تعیین انتظارات براساس نوع بازار

تعیین انتظارات براساس نوع بازار

چرا بازار سهام با حصول توافق، بهترین بازار برای سرمایه‌گذاری است؟

علی رحمانی / مدیرعامل سابق شرکت بورس

30 فروردين 1394 ساعت 23:13

تغییراتی که در بازار سرمایه اخیراً رخ داده است بازتابی از تفاهم هسته‌ای لوزان است و این نوید را به فعالان بازار داده است که توافق در مذاکرات به سرانجام خواهد رسید. بنابراین سرمایه‌گذاران مقطع فعلی را برای سرمایه‌گذاری مناسب تشخیص داده‌اند و ما پس از اعلام تفاهم هسته‌ای، شاهد رشد شدید بازار در روزهای ابتدایی بودیم. البته باید توجه کنیم بازار سرمایه، بازار انتظارات است. یعنی قیمت‌ها بر اساس انتظارات آتی تعیین می‌شوند. البته انتظارات آتی میزان درجه اعتماد متفاوتی دارد و در همین راستا بر بازار ممکن است اثرات کم یا زیادی بگذارند. به نظر می‌رسد خبر دستیابی به تفاهم هسته‌ای از اثرگذاری وسیعی بر بازار سرمایه برخوردار بود. چون پیش‌بینی می‌شود در تیرماه شانس امکان توافق نهایی بسیار بالاست پس بخشی از نقدینگی از بازارهای دیگر در این مدت به سمت بازار سهام سوق داده می‌شود. از طرف دیگر اقتصاد ایران در انتظار برداشتن تحریم‌های اقتصادی است. وقتی خبر می‌رسد ایران با کشورهای گروه ۱+۵ در مرحله اول به توافق اولیه رسیده است، قطعاً سرمایه‌گذار آگاه است با حصول توافق و برداشته شدن تحریم‌ها، بازار سرمایه می‌تواند بازدهی مناسب داشته باشد تا به نسبت سایر بازارهای موازی، چون ارز و طلا در حال حاضر به نظر نمی‌رسد با جهش قیمتی مواجه شوند. اما در بورس در طول یک سال گذشته به قدری قیمت‌ها پایین آمده است که برای سرمایه‌گذار بازار جذاب‌تری به نظر می‌رسد. از طرفی وقتی مشکل صنایع رفع شود و امکان نقل و انتقال ارز از داخل به خارج کشور فراهم شود طبیعی است که بر شرکت‌های صادراتی اثر مطلوب می‌گذارد و به تناسب آن نیز شرکت‌های ارزآور با رشد قابل توجهی در قیمت سهام مواجه می‌شوند.

هزینه سنگین تحریم‌ها

متاسفانه اقتصاد ایران در سال‌های اخیر هزینه سنگینی برای تحریم‌های اقتصادی پرداخته است. پدید آمدن افرادی چون بابک زنجانی نتیجه همین تحریم‌های اقتصادی است. وقتی به علت تحریم‌ها نتوانیم نفت بفروشیم به سراغ واسطه‌ها می‌رویم که هزینه‌های چند‌برابری به اقتصاد کشور تحمیل کرده‌اند. حداقل می‌توانم تاکید کنم به علت تحریم‌ها، ۱۰ تا ۱۲ درصد هزینه‌های غیرمستقیم بابت نقل و انتقال ارز و دیگر مسائل مربوطه در هر خرید و فروش اضافه شده است. اما وقتی سیاست خارجی کشورمان به سمتی می‌رود که توافق حاصل شود و تحریم‌ها برداشته شوند، در حقیقت فضای کسب و کار بین‌المللی برای شرکت‌ها و بنگاه‌های اقتصادی تسهیل می‌شود. از طرف دیگر هزینه مبادلات کاهش می‌یابد و شرکت‌ها به سمت افزایش درآمد و پویایی حرکت می‌کنند. همه این موارد باعث می‌شود تا پیش‌بینی‌ها بر اساس افزایش سودآوری شرکت‌ها انجام شود. لذا سرمایه‌گذار وقتی این نوع پالس‌های مثبت از بازار سرمایه را دریافت می‌کند یکی از گزینه‌های مناسب سرمایه‌گذاری را در شرایط این بازار می‌داند. قطعاً اخبار سیاسی چون دستیابی تفاهم هسته‌ای و نزدیک بودن به حصول توافق هسته‌ای اثر مثبت بر بازار دارد و باید دولت و مدیران بازار سرمایه از این فرصت در جهت ساماندهی بورس استفاده کنند. از طرف دیگر دولت نباید در سیاست‌های اقتصادی شوک به صنایع وارد کند که اثر منفی بر بورس می‌گذارد. به‌طور مثال در سال گذشته اقداماتی چون بسته بودن نمادهای پالایشگاهی‌ یا افزایش نرخ خوراک پتروشیمی و بهره مالکانه معادن باعث شد تا بخش قابل توجه شرکت‌ها در بازار سرمایه با مشکل مواجه شوند و این به افت شدید بازار دامن زد.

فضای سرمایه‌گذاری رو به بهبود

بنابراین اگر خیالمان آسوده باشد که دولت برای جبران کسری بودجه حاصل کاهش قیمت نفت سیاست‌های شوک‌برانگیز در صنایع اعمال نخواهد کرد، به نظر می‌رسد با توجه به تفاهم هسته‌ای فضای سرمایه‌گذاری به نسبت گذشته باز شده است. از طرفی هموار شدن مسیری برای جذب سرمایه‌گذار خارجی خود می‌تواند عامل بسیار اثرگذار بر اقتصاد ایران باشد. اگر مجموعه این عوامل را در نظر بگیریم به این نتیجه می‌رسیم که سمت و سوی بازار سرمایه پس از توافق هسته‌ای در مسیر رونق و رشد معقول و باثباتی حرکت خواهد کرد. به هر حال توجه داشته باشیم دولت اگر می‌خواهد نقدینگی به سمت بازار سرمایه حرکت کند تا اقتصاد سرمایه‌محور داشته باشیم نه بانک‌محور، باید زمینه لازم در جهت کمک به توسعه فضای کسب و کار را فراهم کند. تا مادامی که فضای کسب و کار بهبود نیابد و بهره‌وری در بنگاه‌های اقتصادی رشد نکند نمی‌توان انتظار داشت بنگاه‌ها از رکود خارج شوند و اثر مثبت بر بازار بگذارند. ما تجربه قبلی در سال ۹۲ را داریم هنگامی که دولت آقای روحانی بر سر کار آمد، انتظار برای حصول توافق هسته‌ای و خروج از رکود افزایش یافت و همین مساله باعث شد تا پیش‌بینی بر رشد سودآوری شرکت‌ها باشد. در نتیجه در مقطعی بازار سرمایه با رشد طلایی و هیجانی بی‌سابقه‌ای مواجه شد. اما هر چه گذشت با طولانی‌تر شدن مذاکرات و مشخص شدن سیاست‌های اقتصادی این انتظارات محقق نشد و بازار با افت شدید مواجه شد. باید از این تجربه عبرت بگیریم و اجازه ندهیم عده‌ای با ذوق‌زدگی بازار را با مشکل مواجه کنند. از طرف دیگر همان‌طور که تاکید کردم دولت نباید با اتخاذ سیاست‌های بخشی در اقتصاد به بازار شوک وارد کند. باید میان تیم اقتصادی دولت هماهنگی و انسجام ایجاد شود تا هر یک تصمیمات بخشی و پراکنده نگیرند که تاوان آن را سهامداران بازار سرمایه به‌ویژه مردم عادی که با هزاران امید سرمایه‌های خود را وارد بورس کرده‌اند، بدهند. بنابراین انتظار داریم همان‌طور که انسجام هسته‌ای در سیاست رخ داده است و تا به این لحظه با درایت و هوشمندی به سمت حصول توافق هسته‌ای پیش رفته‌ایم، در بخش اقتصادی نیز این انسجام در تیم اقتصادی دولت و همچنین هماهنگی و انسجام با مجلس ایجاد شود. چراکه اگر دولت در اقتصاد هماهنگ و منسجم تصمیم‌گیری کند طبعاً بازار سرمایه را مورد توجه قرار می‌دهد و می‌داند اگر به یکباره تصمیم می‌گیرد نرخ خوراک را افزایش دهد اثر مخربی بر بازار سرمایه خواهد گذاشت. در بازار پول نیز دولت باید به دنبال ایجاد تعامل بین بازار پول و سرمایه باشد نه اینکه با بالا نگه داشتن نرخ سود بانکی باعث شود تا سرمایه‌ها از سمت بازار سرمایه به سمت بازار پول حرکت کند.

انسجام اقتصادی الزامی است

از طرف دیگر به هیچ عنوان نباید به سمت اقتصادی دولتی برگردیم. دولت باید به خصوصی‌سازی معتقد باشد و زمینه‌ها را برای رفع مشکلات بخش خصوصی فراهم کند. متاسفانه اخیراً شاهد بودیم برخی وزارتخانه‌ها اعتقاد چندانی به خصوصی‌سازی نداشته‌اند و دنبال سیطره فعالیت‌های دولت در اقتصاد هستند در حالی که این امر اشتباه محض است و باعث می‌شود تا ضربات سنگینی دوباره به اقتصاد کشور تحمیل شود. سرمایه‌محور شدن بازار الزامات خاص خود را دارد و تنها با شعار دادن اتفاق نمی‌افتد. دموکراسی اقتصادی در بازار سرمایه وجود دارد. به‌طور مثال پتروشیمی تنها برای یک نفر نیست و مردم در این شرکت‌ها سهم دارند. یعنی کل جامعه از سودآوری این شرکت‌ها منتفع می‌شوند. بازار سرمایه‌محور به افزایش مشارکت مردم بستگی دارد. قطعاً این امر از طریق بانک‌ها هیچ‌گاه رخ نمی‌دهد. مشارکت واقعی به‌طور حتم از طریق بازار سرمایه ایجاد می‌شود. سرمایه‌محور شدن بازار بحثی است که باید روی آن بسیار فکر کنیم. با وجود اینکه دولت و رئیس‌جمهور تاکید بر محوریت بازار سرمایه دارند اما اخیراً نگرانی‌ها در اقتصاد کشور به وجود آمده و ما این احساس را داریم که به نظر می‌رسد اکنون دوباره داریم به عقب برمی‌گردیم. یعنی دولت طوری رفتار کرده که در یک سال گذشته نشان داده ظاهراً برعکس سیاست‌های اصل ۴۴ عمل می‌کند. باید در این زمینه بسیار مراقب باشیم. اگر بازگشت به عقب داشته باشیم در حقیقت هزینه هنگفتی را که برای خصوصی‌سازی انجام شده است به دور ریخته‌ایم و دوباره به اقتصاد دولتی بازگشته‌ایم. باید اقتصاد مردم‌سالارانه که همراه با اقتصاد مقاومتی و مشارکتی است در کشور پیاده‌سازی شود تا با حصول توافق هسته‌ای به سمت رشد و پویایی اقتصاد و بازار سرمایه حرکت کنیم.

از سازمان انتظارات معقول داشته باشیم

از طرف دیگر نباید از سازمان بورس انتظارات عجیب و غریب داشته باشیم. کارکرد اصلی سازمان بورس ایجاد بازار شفاف و منصفانه است. این سازمان وظیفه دارد تا اطلاعات صحیح و شفاف از شرکت‌ها اخذ کند و به اطلاع عموم برساند. از طرفی بر شفافیت دارایی‌ها نظارت دارد و از سوی دیگر نظارت بر معاملات را بر عهده دارد تا سوءاستفاده در این زمینه صورت نگیرد و قیمت‌ها به شکل منصفانه تعیین شوند. این کارکرد سازمان بورس در تمام دنیاست. البته در کشورمان سازمان یک وظیفه دیگری هم دارد؛ اثر سیاست‌های هریک از بخش‌ها بر صنایع را که در بازار سرمایه اثرگذار است به دولت انعکاس دهد. اما اینکه از سازمان بورس انتظار داشته باشیم تا به هر قیمتی از منافع سهامداران حمایت کند و نگذارد سهامداران متضرر شوند این خواسته نامعقولی است. وظایف سازمان بورس و اوراق بهادار مشخص است و نباید بیش از این وظایف از این سازمان انتظار داشته باشیم. اکنون هم بنده به مدیریت جدید سازمان بورس و اوراق بهادار بسیار امیدوارم و معتقدم آقای فطانت به خوبی از عهده مدیریت این سازمان برمی‌آید. در حال حاضر نیز اقداماتی را که در جهت رفع مشکلات صنایع انجام داده و نماد پالایشگاهی‌ها را پس از ماه‌ها بسته شدن باز کرد، این خود نشان می‌دهد سازمان بورس به دنبال توسعه بازار است. به هر حال مدیری که به بازار پول و سرمایه آشنایی دارد می‌تواند کمک شایانی در جهت ساماندهی این بازار انجام دهد.

کارایی عملیاتی بازار مورد توجه باشد

البته باید سازمان بورس و اوراق بهادار به کارایی عملیاتی بازار توجه ویژه‌ای داشته باشد. سازمان بورس باید ساختارهای عملیاتی بازار سرمایه یعنی نهادها، بازیگران و مالکیت‌ها را مورد بازنگری قرار دهد و به بهینه کردن ساختار عملیاتی بازار کمک کند. بنابراین اگر بازار سرمایه کارایی عملیاتی داشته باشد این امر به کارایی اطلاعاتی منجر خواهد شد. از طرف دیگر به این سمت خواهیم رفت تا درصد سهام شناور آزاد افزایش یابد. در حال حاضر یکی از دغدغه‌های بازار کم بودن درصد سهام شناور آزاد است که این مساله باعث دستکاری قیمت‌ها می‌شود، اما اگر این سهام در بازار بیشتر باشد دیگر مکانیسم عرضه و تقاضا تعیین‌کننده است و امکان دستکاری در قیمت‌ها را کاهش می‌دهد و در حقیقت قیمت‌ها منصفانه می‌شوند. از طرف دیگر سازمان بورس و اوراق بهادار باید بنیان‌های شرکت مشاوره و تحلیل و کارگزاری‌ها را تقویت کند.
نباید سازمان بورس این نهادها را خرد کند. اتفاقاً باید این شرکت‌ها را تقویت کند تا بزرگ‌تر شوند و مسوولانه‌تر و حرفه‌ای‌تر عمل کنند.
حتماً باید نهادهای بازار حرفه‌ای شوند و این امر به کمک بازار سرمایه خواهد آمد.

توصیه به سهامداران تا سرانجام توافق هسته‌ای

به سهامداران نیز توصیه دارم ذوق‌زده نشوند و بی‌جهت در صف‌های طولانی منتظر نمانند. حتماً سهام‌های بنیادی را خریداری کنند. در این راستا به سهامداران و کسانی که تمایل دارند وارد بورس شوند توصیه می‌کنم دست از هیجانی رفتار کردن بردارند و بر اساس تحلیل و مطالعه، خرید و فروش انجام دهند و به جریان‌های کوتاه‌مدت در بازار دامن نزنند و سهام‌های باارزش و بنیادی را خریداری کنند. قطعاً سهامداری که مبتدی است باید از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری وارد بورس شود و بهتر است به توصیه‌های بازار عمل کند. به هر شکل سرمایه‌گذاران نباید هیجانی شوند و بااحتیاط عمل کنند. اگر در تیرماه توافق هسته‌ای به سرانجام برسد چشم‌انداز خوبی برای اقتصاد کشور و به تبع آن برای بازار سرمایه خواهیم داشت. از طرف دیگر سرمایه‌گذار خارجی تمایل دارد که وارد بورس شود. اگر توافق انجام شود باید سازمان بورس امکانات لازم را فراهم کند تا این سرمایه‌گذاران وارد بازار شوند و این مساله باعث رشد و پویایی بازار سرمایه خواهد شد که در نهایت اقتصاد کشور از آن نفع می‌برد.

حفظ مشتری چیست؟

حفظ مشتری معیاری برای سنجش وفاداری مشتری یا توانایی یک سازمان برای نگهداری مشتریان می باشد. علاوه بر شناسایی تعداد مشتریان وفادار، حفظ و نگهداری مشتری می تواند منعکس کننده یا پیش بینی کننده میزان رضایت مشتری، رفتار تکرار خرید مشتریان، تعامل با مشتری و آگاهی از یک برند باشد.

در حالی که روابط با مشتری به طور معمول با یک تعامل اولیه آغاز می شود، شاخص حفظ مشتری مربوط به اولین خرید توسط مشتری است و کلیه تعامل های بعدی را شامل می شود. پس از اندازه گیری میزان حفظ مشتری، سازمان ها می توانند از این بازخورد برای تجزیه و تحلیل داده ها بر روی مولفه های تجربه مشتری (CX) استفاده کنند. به عنوان مثال، در صورت گزارش افت در حفظ مشتری، سازمان می تواند از این امر برای شناسایی علت اصلی استفاده کرده و در نحوه ارائه محصولات و خدمات خود اقداماتی را بیاندیشد.

10 نکته ای که نحوه ارتباط شما با مشتری را تغییر می دهد

امروزه در اکثر مشاغل ما شاهد رقابتی شدید در زمانی محدود هستیم و در عین حال ما هر روز درگیر این موضوع هستیم که چگونه تعداد و مبلغ فروشمان را افزایش دهیم غافل از این که نگهداری و حفظ ارتباط با مشتریان قبلی می تواند به مراتب سود بیشتری برای ما همراه داشته باشد.

طبق تحقیقات مختلفی که در این حوزه انجام شده مشخص شده که فروش به مشتریان جدید می تواند پنج برابر مشکل تر از فروش به مشتری باشد که یکبار از شما خریدی انجام داده است، حتی بعضی منابع این عدد را هشت برابر می دانند، پس بدیهی است که حفظ ارتباط با مشتریان قدیمی از فروش به مشتری جدید هم می تواند با اهمیت تر باشد.

البته ما نمی خواهید ارتباط زیاد از اندازه با مشتری داشته باشیم و با ایمیل مارکتینگ و ارسال پیامک های عمومی مشتری هایمان را اذیت کنیم، پس چگونه می توانیم بدون فشار بیش از حد با مشتریان در ارتباط باشیم؟

10 نکته کاربردی به منظور حفظ ارتباط با مشتریان آورده شده است که در ادامه با هم آنها را مرور خواهیم کرد.

1- در بسیاری از موارد مشتریان با رفتار خودشان به صورت غیر مستقیم به ما اطلاع می دهند که از چه روشی دوست دارند با ما در ارتباط باشند و ما هم باید از همان راه با مشتری در ارتباط باشیم، مثلا اگر مشتری در واتساپ به شما پیام داد شما در واتساپ پاسخ دهید و تعامل بعدی با مشتری را هم در واتساپ داشته باشید، اگر مشتری با شما از طریق ایمیل در ارتباط است شما با مشتری از طریق ایمیل در ارتباط باشید و همینطور روش های دیگر. دقت کنید که تقلید از نوع ارتباطی که مشتری شما استفاده می کند یکی از ساده ترین راه ها برای اثبات این است که شما می دانید مشتری چه می خواهد و مایلید آن را برآورده کنید.

2- قبل از اینکه محصول بعدی خود را ارائه دهید از مشتریان خود دعوت کنید که در خصوص محصول جدیدی که می خواهید ارائه دهید نظرات خودشان را با شما به اشتراک بگذارند. با این کار هم مشتری احساس شراکت و همکاری با شما پیدا می کند و هم این که شما دست اول با نیازها و نظرات خریداران احتمالی محصول جدید خود آشنا خواهید شد. ابزارهای مختلف نظرسنجی مثل نظرسنجی دانا می تواند به شما در این زمینه کمک کند.

3- در ارتباط با مشتریان سعی کنید همیشه متفاوت باشید، ارسال ایمیل تبریک تولد برای مشتریان کار خوبی است ولی تکراری است، شما می توانید اطلاعات کامل تری از مشتری داشته باشید (مثل تعداد فرزندان، تیم فوتبال مورد علاقه، نام حیوان خانگی ) و از این اطلاعات برای ارتباط با مشتری استفاده کنید. مثلا قهرمانی تیم مورد علاقه مشتری را به ایشان تبریک بگویید.

4- به تعاملات خود با مشتری توجه کنید، مثلا اگر در جلسه ای متوجه شدید که مشتری شما قرار است ماه آینده در یک مسابقه ورزشی شرکت کند برای خودتان یاداوری تنظیم کنید که ماه آینده با وی در خصوص نتیجه مسابقه و پیگیری آن صحبت کنید.

5- برای مشتریان یک خبرنامه کم حجم و جذابی را به صورت دوره ای با بازه های زمانی ثابت ارسال کنید مثلا آخر هر ماه یا آخر هر فصل، با این روش مشتری در جریان آخرین تغیرات سازمان شما و اقدامات جدیدی که انجام دادید قرار می گیرد. این یک راه سریع و به نسبت آسان برای برقراری ارتباط است و شما از این طریق می توانید همزمان با صدها نفر در ارتباط باشید. باید توجه کنید که حتما مشتری بتواند حق اشتراک را در صورت نیاز کنسل کند.

6- مشتری ها را به رویدادها یا کارگاه ها دعوت کنید، حتی اگر امکان برگزاری رویداد ندارید رویدادهایی که فکر می کنید مناسب حال مشتری است را به آنها پیشنهاد کنید. با حضور در این رویدادها شما می توانید در آن واحد با چندین مشتری ارتباط نزدیک و موثری داشته باشید با آنها گپ بزنید و ارتباط نزدیک برقرار کنید.

7-خیلی از بیزینس ها می توانند برای مشتری های خود برنامه پاداش در نظر بگیرند، اگر این امکان را دارید حتما انجامش بدید. مثلا به ازای هر 9 سفارش یک محصول رایگان دهید یا برای هر خرید یک کوپن تخفیف 10% ای برای خرید بعدی به مشتری بدهید.

8- با مشتری ها در شبکه های اجتماعی در ارتباط باشید، شبکه های اجتماعی بهترین راه برای معاشرت و برقراری ارتباط با مشتریان است که روز به روز جایگاه پررنگ تری را پیدا می کند. دقت کنید که در عین حال به حریم خصوصی مشتریان وارد نشوید.

9- برای مشتریان ایمیل شخصی ارسال کنید، متن ایمیل باید با هوشیاری شما کاملا شخصی سازی شده باشد تا مشتری اطمینان حاصل کند که شما برای نگارش ایمیل وقت گذاشتید و این ایمیل را صرفا” برای او ارسال کردید، دقت کنید که شما نمی توانید این همه زمان بگذارید و برای هر مشتری ایمیل شخصی ارسال کنید و از بهترین نرم افزار های CRM که امکان ارسال ایمیل های داینامیک را داشته باشند استفاده کنید.

10- با وجود تمام نرم افزارهای CRM ای كه وجود دارد ، صرف وقت برای شنیدن و شناختن مشتری در سطح انسانی ، می تواند یكی از ساده ترین و تأثیرگذارترین روش ها برای برقراری ارتباط باشد، هیچ وقت فراموش نکنید که در نهایت شما محصول خود را به انسان می فروشید کسی که احساس دارد و خیلی اوقات از روی احساس نیز تصمیم گیری می کند.

نحوه محاسبه شاخص حفظ مشتری

حفظ مشتری به طور معمول از نظر نرخ حفظ مشتریان قدیمی و جدید اندازه گیری می شود و باید به طور مداوم مورد پایش قرار گیرد. برای محاسبه میزان حفظ مشتری باید مدت زمان خاصی را مشخص کنید تا این شاخص را در بازه زمانی مشخص شده بسنجید. این بازه زمانی می تواند بین یک ماه تا یک سال یا فراتر از آن باشد.

در اینجا مواردی که برای محاسبه نرخ حفظ مشتریان قبلی و جدید لازم است آمده اند:

• تعداد مشتریان در پایان دوره (E)
• تعداد مشتری های جدید جذب شده در آن دوره (N)
• تعداد مشتریان در شروع آن دوره (S)

در پایان دوره تعداد مشتریانی که باقی می مانند بسیار مهم است نه تعداد مشتری هایی که جذب شده اند. مشتریان باقیمانده را می توان با تفریق N از E محاسبه کرد. برای محاسبه درصد، این تعداد را بر تعداد کل مشتریان در آغاز تقسیم کرده و در ۱۰۰ ضرب می کنیم.

نرخ حفظ مشتری = (E-N) / S) * ۱۰۰)

مزایای حفظ مشتری

ارزیابی حفظ مشتری برای سازمانها بسیار ارزشمند است زیرا باعث افزایش رضایت مشتری و همچنین مزایای زیر می شود:

• می تواند رفتار تکرار خرید و توسعه محصول را هدایت کند.
• معیار کمی برای سنجش وفاداری مشتری ارائه می دهد که می تواند برای مقایسه میزان وفاداری و یا ارتباطات مورد استفاده قرار گیرد.
• به طور متوسط، مشتریان وفادار حدود ده برابر بیشتر از اولین خریدشان برای سازمان ارزش دارند.
• افزایش نرخ حفظ مشتری منجر به افزایش درآمد کسب و کار می شود.
• افت در حفظ مشتری می تواند به شناسایی نقاط ضعف در استراتژی کسب و کار کمک کند.
• حفظ مشتری سریعتر و ارزان تر از جذب مشتری است.

هزینه حفظ مشتری

هر کسب و کاری به مشتریان جدید احتیاج دارد.

با این حال، ساده ترین و قابل پیش بینی ترین منبع درآمد از طریق مشتریان فعلی است که با کسب و کار شما آشنایی دارند و قبلا بارها از شما خرید کرده اند.

عدم تمرکز بر نگهداری و حفظ مشتریان فعلی هزینه هنگفتی را برای کسب و کار ها به دنبال خواهد داشت زیرا با ارائه ندادن ارزش های مورد انتظار مشتریان آن ها را از دست می دهید.

با توجه به نظر Bain & Company یکی از مطرح‌ ترین شرکت‌ های مشاوره کسب‌ و کار، جذب مشتریان جدید برای هر نوع کسب و کاری هزینه‌ ای معادل ۶ تا ۷ برابر بیشتر از حفظ مشتریان فعلی در بر خواهد داشت. بنابراین لازم است تلاش های لازم صورت گیرد تا همواره وفاداری مشتریان را افزایش دهیم و هرگز ارائه ارزش و حفظ مشتریان موجود را دست کم نگیریم.

۵ دلیل اهمیت حفظ مشتریان فعلی

حفظ مشتریان فعلی تعیین انتظارات براساس نوع بازار بنا به دلایل ذکر در ذیل حائز اهمیت می باشد:

۱. نرخ تبدیل بهتر

مشتریان موجود قبلاً از شما خرید کرده اند، بنابراین در صورتی که تجربه نا امید کننده ای نداشته باشند، دوباره از شما خرید می کنند. شما قبلاً اعتماد این دسته از مشتریان را جلب کرده اید. همچنین شناخت کافی برای شناسایی نیاز های آن ها و به تبع آن قدرت پیش بینی رفتار خرید آن ها را دارید.

۲. نیاز کمتر به بازاریابی

شما زمان و تلاش کمتری را برای یافتن مشتری جدید و متقاعد کردن آن ها به خرید از شما صرف خواهید کرد، این یعنی هزینه کمتر. ایجاد روابط تجاری طولانی مدت با مشتری جدید ۱۶ برابر بیشتر از حفظ مشتری موجود هزینه دارد.

۳. امکان بهبود خدمات و محصولات

با استفاده از بازخورد های مشتریان شما فرصتی طلایی برای بهبود پیشنهادات و عملکرد کلی خود به دست می آورید. آیا خدمات مشتری شما به اندازه کافی خوب بود؟ آیا محصول شما انتظارات مشتریان را برآورده کرده است؟ آیا ارزش پرداخت پول را داشت؟ فقط بپرسید، گوش دهید و خدمات خود را بهبود دهید.

۴. سود بالاتر

برخلاف مشتریان جدید، مشتریان موجود به دلیل اعتمادی که به محصولات و خدمات شما دارند حساسیت کمتری نسبت به قیمت دارند. همچنین شما راحت تر می توانید آنها را ترغیب کنید که حتی از طریق بیش فروشی و فروش مکمل به محصولات یا خدمات شما علاقه مند شوند. در واقع، آمار گارتنر نشان دهنده این است که ۸۰٪ از درآمد آینده شرکت شما فقط از ۲۰٪ از مشتریان موجود شما خواهد بود.

۵. هزینه های پایین تر

هزینه جذب مشتریان جدید ۶ الی ۷ برابر هزینه بیشتری را نسبت به حفظ مشتریان موجود برای شما خواهد داشت، در حالی که افزایش ۵ درصدی حفظ مشتری می تواند سود شرکت را ۷۵٪ افزایش دهد!

نقش نرم افزار CRM در بهبود حفظ مشتری

نرم افزار CRM اطلاعاتی در مورد شناخت مشتریان در اختیار شما قرار می دهد. مشتریان چه کسانی هستند، چگونه بازاریابی شده اند و چگونه به آنها پاسخ داده شده است. لیکن در حالی که نرم افزار CRM به خودی خود موجب حفظ مشتری نمی شود، ابزارهایی را در اختیار شما قرار می دهد تا بتوانید فعالیت های مربوط به جذب مشتری را مدیریت کنید.

شما کمتر از 3 دقیقه تا افزایش 40 درصدی فروش فاصله دارید!

گپ CME چیست؟ + علت گپ قیمتی در ارز دیجیتال

در دنیای ارزهای دیجیتال، اصطلاحات مختلفی وجود دارد که ممکن است شما را سردرگم کنند. یکی از این اصطلاحات، شکاف قیمتی است که با نام‌ گپ قیمت نیز شناخته می‌شود. مسئله شکاف قیمتی، نه‌فقط در بازار ارز دیجیتال بلکه در همه بازارهای مالی مانند بورس، سهام و فارکس اتفاق می‌افتد. این پدیده به انجام نشدن معاملات یا حجم پایین آن‌ها در یک بازه قیمتی خاص، اشاره دارد.

گپ های متعددی در نمودار ارزهای دیجیتال رخ می‌دهند که می‌توانند دلایل مختلفی داشته باشند. مهم این است که تحلیل­گران بتوانند شناخت خوبی از گپ‌ها و پیش بینی روند بازار پس از یک گپ داشته باشند و تصمیمات درستی در مواجهه با آن‌ها بگیرند. در این مقاله، ضمن مرور مفهوم شکاف قیمتی، انواع آن را معرفی کرده و گپ قیمت CME (گپ سی ام ای) را به‌صورت اختصاصی شرح می‌دهیم. درصورتی‌که قصد آشنایی با این پدیده را دارید، این مقاله می‌تواند اطلاعات مفیدی به شما ارائه دهد.

اگر وقت کافی برای مطالعه مقاله را ندارید، ویدئوی زیر را مشاهده کنید؛ انواع گپ ها و گپ CME به طور کامل و روی نمودار توضیح داده شده است.

گپ قیمت چیست؟

یک شکاف قیمتی یا گپ قیمتی، زمانی ایجاد می‌شود که قیمت یک دارایی, بالاتر یا پایین‌تر ازآنچه روز قبل با آن بسته‌شده بود، باز شود. درحالی‌که در این بین هیچ حرکت قیمتی یا بهتر بگوییم معامله­‌ای برای آن ثبت نشده است. یکی از عوامل مؤثر در به وجود آمدن گپ، اخبار است. در مواقعی که بازار غیرفعال است و اخبار مثبت و منفی توسط رسانه‌ها نشر می‌یابد، حرکت قیمت‌ها ثبت نشده و درنتیجه، گپ ایجاد می‌شود. در نمودارهای تحلیلی، گپ‌ها به تحلیل­گران کمک می‌کنند که مناطق حمایتی و مقاومتی را بهتر شناسایی کنند.

نمونه‌ای از تحلیل‌هایی که می‌توان از انواع گپ ارائه داد این است که اگر شکاف قیمتی رو به پایین باشد، گپ می‌تواند به‌عنوان سطح مقاومتی عمل کند. برعکس، درصورتی‌که گپ رو به بالا باشد، به‌عنوان سطح حمایتی قیمت‌ها عمل خواهد کرد.

در صورتی که قصد خرید و فروش بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال را دارید، در صرافی ارزپایا ثبت نام کنید. ثبت نام و احراز هویت در ارزپایا به سرعت انجام شده و امکان واریز پول از ۱۰۰ هزار تومان تا ۲۰۰ میلیون تومان و بالاتر بدون نیاز به درگاه پرداخت امکان پذیر است. برای ثبت نام کلیک کنید.

انواع گپ ها در تحلیل تکنیکال

گپ، شامل چهار نوع اصلی است که در اینجا آن‌ها را مرور می‌کنیم. برخی از این گپ‌ها در هماهنگی با روند کلی نمودار قیمت و برخی دیگر در هنگام توقف یک روند، رخ می‌دهند. شناسایی و پیش‌بینی آن‌ها برای معامله­‌گران می‌تواند، سود و زیان معاملات و قراردادهای آینده آن‌ها را مشخص کند.

گپ معمولی یا Common

همان‌طور که از نام آن پیداست، این گپ اغلب اتفاق می‌افتد و به‌سرعت پر می‌شود. پر شدن یک گپ به این معنی است که قیمت آن ارز به روز قبل از گپ بازگردد. این گپ‌ها، اغلب بدون دلیل خاصی ایجاد می‌شوند تعیین انتظارات براساس نوع بازار و تاثیر چندانی هم ندارند. اندازه گپ معمولی در بیشتر اوقات کوچک است و در مناطقی از نمودار دیده می‌شود که کمترین معاملات در آن‌ها انجام شده و درعین‌حال مقادیری سهام از بازار خارج شده است. این گپ، به اسم گپ منطقه‌ای یا معاملاتی نیز شناخته می‌شود.

گپ شکست یا Breakaway

شکاف قیمتی شکست، زمانی رخ می‌دهد که قیمت‌ها الگوی ثابت نمودار را بشکنند. این گپ معمولا خارج از الگوهای نمودار، مانند مثلث‌های صعودی و نزولی، ظاهرشده و نشان از یک تغییر بزرگ، پس از گپ دارد. پر شدن گپ شکست با توجه به حرکت قوی بازار پس‌ازآن، بسیار کم اتفاق می‌افتد.

گپ فرار یا Runaway

شکاف قیمتی فرار، زمانی اتفاق می‌افتد که نمودار قیمت از روی یک نقطه قیمتی، پرش داشته باشد یا از آن عبور نکند. این شکاف معمولا به دلیل علاقه شدید سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری اتفاق می‌افتد. شکاف فرار خود را به‌صورت قیمتی بالاتر از روز قبل، روی نمودار نشان می‌دهد و به­‌عنوان هراس معامله­‌گران از معامله نیز تلقی می­شود. این شکاف معمولا در طول یک پروسه افزایش یا کاهش سریع قیمت اتفاق افتاده و مدت‌زمان زیادی به طول می‌انجامد. نام دیگر گپ فرار، گپ اندازه‌گیری یا Measuring است.

گپ خستگی یا Exhaustion

گپ خستگی، درواقع، پایان یک روند صعودی یا نزولی را نشان می‌دهد. این گپ، در پایان یک روند شدید و طولانی اتفاق می‌افتد و نشان‌دهنده آخرین تلاش‌ها برای افزایش یا کاهش قیمت است. با وقوع این گپ، معامله­‌گران باید منتظر یک روند قیمتی جدید، باشند.

گپ CME چیست؟

واژه CME مخفف عبارت Chicago Mercantile Exchange و به معنی بازار بورس کالای شیکاگو است. این بازار، بزرگ‌ترین بازار خریدوفروش مشتقات مالی در جهان محسوب می‌شود. CME قراردادهای آتی و گزینه‌هایی را برای هر دارایی قابل‌تصور، ارائه می‌دهد. این دارایی می‌تواند شامل محصولات کشاورزی، انواع کالا و ارز دیجیتال باشد. یک قرارداد آینده یا future قراردادی است که در آن، تعیین می‌شود که مقدار مشخصی از یک کالا، محصول، ارز و غیره در روز مشخصی در آینده و با قیمت معین، خریدوفروش شود.

در بازار بورس کالای شیکاگو، می‌توان بیت کوین را از هر منطقه‌ای در دنیا به‌صورت شبانه‌روزی، معامله کرد. بااین‌حال، این بازار نیز مانند بسیاری از بازارهای بزرگ سنتی در دنیا در روزهای آخر هفته یا برخی ایام سال، تعطیل است. این در حالی است که در برخی از بازارها مانند بایننس، همچنان، معاملات بیت کوین در حال انجام است. به این ترتیب، با وجود بسته بودن این بازار در بازه روزهای جمعه تا صبح روز دوشنبه، قیمت بیت کوین به حرکت خود در بازار ادامه داده است. این روند سبب می­شود که در زمان باز شدن بازار بورس کالای شیکاگو ، شاهد پدیده‌ای به نام گپ قیمت CME یا به‌اختصار گپ CME باشیم.

تأثیرگذاری گپ CME بر قیمت بیت کوین

اتفاقی که در بازار بورس کالای شیکاگو پس از یک گپ قیمت CME رخ می‌دهد این است که معمولا قیمت‌ها پس از مدتی به نزدیکی قیمتی که با آن در آخر هفته گذشته بسته‌شده بودند، بازمی‌گردد. به‌طور مثال، اگر در پایان روز جمعه، قیمت بیت کوین با ۱۹۰۰۰ دلار بسته شود و دوشنبه با ۱۶۰۰۰ دلار باز شود، حرکت بازار در ساعات یا روزهای آتی به سمت بازگرداندن قیمت به ۱۹۰۰۰ دلار بوده و بنابراین، نمودار بیت کوین صعودی خواهد شد.

چگونه می‌توان گپ ها را در نمودار پیدا کرد؟

برای پیدا کردن گپ‌های قیمتی CME ابتدا باید نمودار CME را در سایت TradingView باز کنید. پس از وارد شدن به این سایت، عبارت BTC1 را تایپ کرده و از نتایج پیشنهادشده، روی اولین نتیجه حاوی عبارت BTC1 کلیک کنید. به‌این‌ترتیب، نمودار آتی BTC CME باز خواهد شد.

پس از باز شدن نمودار می‌توان گپ‌ها را در بازه‌های زمانی مختلف، مانند یک‌ساعته، چهارساعته، روزانه و غیره مشاهده کرد. با تنظیم تاریخ و بازه زمانی، روی نمودار زوم کرده و جاهای خالی که همان گپ­ها هستند را پیدا کنید. البته، نباید انتظار داشت که هر آخر هفته، شاهد یک گپ CME باشیم. این شکاف‌ها تنها زمانی اتفاق می‌افتند که بیت کوین، یک حرکت قوی در روزهای آخر هفته از خود نشان داده باشد.

CME بیت کوین چیست؟

گپ بیت کوین که به‌اختصار به آن بیت گپ نیز گفته می‌شود، تفاوت بین قیمت‌های معاملاتی قراردادهای آتی بیت کوین در زمان باز شدن بازار CME در روز یکشنبه و بسته شدن آن در روز جمعه هستند. این امر، به دلیل تعطیلی بازار CME در روزهای آخر هفته و روزهای تعطیل، با وجود ادامه داشتن معاملات بیت کوین در دیگر بازارها مانند صرافی­های ارز دیجیتال ازجمله بایننس، اتفاق می­افتد. گپ های بیت کوین نیز معمولا پر می‌شوند. به این معنی که قیمت نقطه‌ای در روز گشایش بازار معمولا طی چند ساعت تا چند هفته به قیمت پیش از تعطیلی آن برمی‌گردد.

آیا گپ ها همیشه بسته می‌شوند؟

تجربه نشان می‌دهد که همه گپ‌ها همیشه بسته یا پر نمی‌شوند. گپ‌های خستگی بیشتر از بقیه احتمال پر شدن دارند چراکه نشان‌گر پایان یک روند قیمتی و درواقع، شروع یک روند معکوس هستند. این در حالی است که گپ‌های فرار و شکست به‌ندرت پر می‌شوند چراکه درواقع، ماهیت آن‌ها تائیدکننده روند فعلی نمودار است.

نکته دیگر، مدت‌زمانی است که طول می‌کشد که یک شکاف قیمتی، پر شود. این مسئله به‌اندازه گپ نیز بستگی دارد. برخی گپ‌ها در طول اولین روز بازگشایی بازار و برخی دیگر در روزها، هفته‌ها و حتی ماه‌های بعدی، پر می‌شوند. تخمین زده می‌شود که حتی در مورد شکاف‌های اغلب پرشونده مانند شکاف­‌های خستگی، حدود ۵ درصد شکاف‌ها پر نمی‌شوند. بنابراین، معامله بر اساس شکاف‌های قیمتی در آینده، خالی از ریسک نیست.

چرا گپ CME پر می شود؟

گپ CME، اغلب تمایل به پر شدن دارد. هنوز دلیل این امر، مشخص نشده است؛ بااین‌حال، نه‌فقط در مورد بیت کوین یا بازار CME بلکه در تمامی بازارهای مالی، مانند بورس و غیره گپ‌هایی که با سازوکاری مانند گپ قیمت CME ایجاد می‌شوند، تمایل به پر شدن دارند. شاید دلیل اصلی آن این باشد که درواقع، گپ ایجادشده نه به علت یک اتفاق واقعی در فضای کریپتو بلکه تنها به دلیل تعطیلی چندروزه بازار، اتفاق افتاده است.

یک احتمال دیگر برای پر شدن گپ CME این است که قیمت معامله‌شده پیش از وقوع گپ، همواره به‌عنوان قیمت منصفانه بازار بیت کوین، معتبر شناخته می‌شود. علاوه بر این، فعالان بازار، احتمالا قراردادهای خود را با قیمت قبلی، باز یا بسته می‌کنند و ازاین‌رو، باعث پر شدن شکاف می‌شوند. بااین‌حال، باید گفت که پر شدن گپ‌های CME همیشه هم قطعی نیست و حتی در بسیاری از موارد، به‌صورت کامل هم اتفاق نمی‌افتد.

سخن آخر

شکاف قیمتی، یکی از اتفاقات معمول در بازارهای معاملاتی مالی ازجمله بازارهای ارز دیجیتال است. این پدیده، زمانی رخ می‌دهد که در یک بازه قیمتی مشخص، حجم معاملات صفر یا بسیار کم باشد. چهار نوع شکاف قیمتی شناخته‌شده عبارت‌اند از معمولی، فرار، شکست و خستگی که برخی از آن‌ها مانند معمولی و خستگی، احتمال پر شدنشان بیشتر است. پر شدن یک گپ به معنی بازگشت تدریجی قیمت، به قیمت پیش از وقوع گپ است.

ازجمله گپ‌های شناخته‌شده در بازار ارز دیجیتال، گپ CME است که به‌طور اختصاصی، مربوط به بازار بورس کالای شیکاگو است. در این بازار، بیت کوین نیز معامله شده و به دلیل بسته بودن آن در روزهای آخر هفته، اغلب شاهد گپ در این بازه هستیم. گپ قیمت CME معمولا به‌راحتی و ظرف مدت چند روز، پر می‌شود.

سوالات متداول

گپ CME چیست؟

واژه CME مخفف عبارت Chicago Mercantile Exchange و به معنی بازار بورس کالای شیکاگو است. این بازار مانند بسیاری از بازارهای بزرگ سنتی در دنیا در روزهای آخر هفته یا برخی ایام سال، تعطیل است. این در حالی است که در برخی از بازارها مانند بایننس، همچنان، معاملات بیت کوین در حال انجام است. به‌این‌ترتیب، با وجود بسته بودن این بازار در بازه روزهای جمعه تا صبح روز دوشنبه، قیمت بیت کوین به حرکت خود در بازار ادامه داده است. این روند سبب می­شود که در زمان باز شدن بازار بورس کالای شیکاگو ، شاهد پدیده‌ای به نام گپ قیمت CME یا به اختصار گپ CME باشیم.

انواع گپ ها در تحلیل تکنیکال کدامند؟

گپ، شامل چهار نوع معمولی، شکست، فرار و خستگی است که در این مقاله مفصلا به توضیح هر یک از این موارد پرداخته شده است.

گپ قیمتی چیست؟

یک شکاف قیمتی یا گپ قیمتی، زمانی ایجاد می‌شود که قیمت یک دارایی, بالاتر یا پایین‌تر ازآنچه روز قبل با آن بسته‌شده بود، باز شود. درحالی‌که در این بین هیچ حرکت قیمتی یا به عبارت دیگر معامله­‌ای برای آن ثبت نشده است.

بررسی آماری قیمت خانه، نمودار قیمت مسکن در ۴۰ سال گذشته

با توجـه بـه سـهم بـالای دارایـی مسـکن در پرتفـوی دارایـی عـاملان اقتصـادی، درک، شـناخت، پـیشبینـی و اسـتخراج دوره‌های رونـق و رکـود قیمـت مسـکن مـیتوانـد بـرای خریداران مسـکن و یاسرمایه‌گذاران بـالقوه مسـکن مفیـد باشـد. چنانچه نمودار قیمت مسکن در ۴۰ سـال گذشـته نشان می‌دهد، افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ کشور به‌صورت پلـه ای بـوده و رفتـاری سیکلی (ادواری) داشـته اسـت.

قیمت مسکن در سال ۱۳۵۷

بررسی رفتار تاریخی قیمت مسـکن، نشـان داده است کـه بخـش مسـکن دوره رونق‌های حدود یک سال و نیم (شش فصل) را تجربه می‌کند و سپس دوره‌های رکـودی در حـدود چهار سال و نیم (هجده فصل) را به دنبال این دوره رونق تجربه می‌کند. در پـی بـروز ایـن رکود که حدود پنج سال به طول می‌انجامد، نوسانات قیمت مسکن بسیار کم شده و تنهـا بـا نوسانات کمی حول روند خود، ادامه پیدا می‌کند.

این نوع رفتار قیمت مسکن در کشـور ایـران، می‌تواند مرتبط با شوک‌های نفتی و تغییرات سایر متغیرهای کلیدی اقتصاد کلان مثـل رشـد درآمد سرانه واقعی باشد؛ اما یک نکته بسیار مهـم و حـائز اهمیـت در مـورد افـزایش قیمـت مسکن، این است که این افزایش قیمت با توجه به اینکه دارایی مسکن بیشـترین سـهم را در پرتفوی دارایـی عـاملان اقتصادی دارد.

بنـابراین درک، شـناخت، پیش‌بینی و اسـتخراج دوره‌های رونق و رکود قیمت مسکن می‌تواند راهنمای مفیـدی بـرای خریـداران مسـکن یـا سرمایه‌گذاران بالقوه در این بخش باشد و اثرات اقتصـادی و اجتمـاعی زیـادی را بـه همـراه خود دارد. اصولاً بررسی روند تاریخی داده‌های سری زمانی قیمت مسکن در شهر تهـران و سایر شهرهای بزرگ کشور نشان می‌دهد که افزایش در قیمت مسـکن اصـولاً شـباهتی بـه افزایش در قیمت عموم کالاها و خدمات ندارد.

به‌عبارت‌دیگر افـزایش در قیمـت عمـوم کالاها و خدمات اصولاً به‌صورت سالیانه و تدریجی در حد نرخ تـورم صـورت می‌گیرد. کالاها و خدماتی نظیر طلا و جواهرات، اتومبیل، حقوق و دستمزد، مربوط به ارائه خـدمات کارگران و کارمندان و اجاره مسکن اصولاً سالیانه و در حـد نـرخ تـورم افـزایش یافتـه و بـا توجه به نرخ تورم تعدیل می‌شوند.

اما در مورد افزایش قیمت مسکن هیچ‌گاه وضع بـه ایـن صورت نبوده و مشاهده شده که طی چهل سال گذشته افزایش قیمـت مسـکن در تهـران و شهرهای بزرگ کشور به‌صورت پل‌های بوده است، به عبارت دیگر افـزایش قیمـت مسـکن یک رفتار سیکلی و ادواری داشته است. به‌طور مثال قیمت این روزهای مسکن نسبت قیمت مسکن در سال ۱۳۵۷ رشد ۴۰۰۰ برابری را تجربه می‌کند.

جدول قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته

بر طبق آمار انتشار یافته از سوی وزارت راه و شهرسازی از وضع بازار مسکن در مناطق شهر تهران، در ۶ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن با رشد بسیار زیادی مواجه بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع یک ساختمان مسکونی در شهر تهران در فروردین ماه سال جاری ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان بود که در شهریور ماه امسال به رکورد ۲۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. شهریور سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کلان‌شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان بوده است.

نگاهی به رشد قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان‌دهنده روند سریع آن در این بازه زمانی است. سه سال اخیر در تاریخ بخش مسکن ایران ماندگار تعیین انتظارات براساس نوع بازار است چراکه شدیدترین افزایش نرخ‌ها را به‌صورت متوالی در قیمت مسکن شاهد بوده‌ایم. در سه سال اخیر قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۲ برابر شده است. شایان ذکر در تمام طول این بازه ۳۰ ساله تورم به‌عنوان یک عامل اصلی نقش اساسی در تعیین مسیر کاهشی و یا افزایشی بازار مسکن و ساختمان ایفا کرده است.

به علاوه نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته علت این اوضاع بحرانی را تا حدی مشخص می‌کند. اهمال دولت‌ها در ۱۰ سال اخیر به منظور افزایش تولید مسکن با هدف عدم نیاز به مداخله دولت در بازار مسکن که البته حامی مهم این قضیه عباس آخوندی وزیر سابق راه بود که در سال ۹۷ استعفا نمود که البته نتیجه این اهمال‌کاری تا سال‌ها گریبان مردم ایران را خواهد گرفت.

نمودار قیمت مسکن بعد از انقلاب

در پی شعارها و انتظارات از انقلاب ۵۷ و وجود نیروهای عدالت‌خواه در بخش دولتی که برآمده از انقلاب بودند در چند سال اولیه آثاری از انضباط در بازار مسکن مشاهده شد؛ اما آفت اصلی اواخر دوره پهلوی، یعنی درآمد حاصل از نفت کم‌کم صرف امورات جاری و مصرفی و کسری‌های بودجه دولتی و شرکت‌های آن شد و هرکس به هر شیوه ممکن سعی نمود تکه بزرگ‌تری از این ثروت را نصیب خود کند.

این موضوع ناشی از اقدامات مشترک دولت و بانک مرکزی بوده است. نتیجه این کار تورم بالا و دراز مدت بود که باعث شد اکثریت مردمی که واقعاً کارکردند و محصول تولید کردند یا فقیرتر شوند یا متناسب با لیاقت خود سود نکردند. بالعکس آن‌هایی که شاید واقع‌بین‌تر بودند و سرمایه خود را حفظ کردند و به گشت و گذار پرداختند از طرف دولت جایزه هم دریافت کردند.

برای مثال یک فرد که قطعه زمینی را ۲۵ سال پیش به مبلغ یک‌میلیون تومان خریده است بعد از ۲۵ سال بدون آنکه کاری روی آن انجام داده باشد می‌تواند آن را به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان بفروشد. خوب این ۲۹۹ میلیون حاصل چه فعالیتی است؟

آیا می‌توان گفت این نتیجه حاصل از خوش فکری وی بوده و یا جبران تورمی است و یا اینکه اصلاً هیچ اتفاقی نیافتاده است و هیچ ثروتی اضافه نگردیده، چون در واقع دارایی این شخص در طی این سال‌ها ثابت مانده است. باید اضافه کرد هر افزایش قیمتی نتیجه بی‌ارزش کردن پول و یا واسطه‌گری نبوده و حتی بعضی افزایش‌ها لازم و مفید هستند.

ولی در شرایطی مانند ۴۰ سال گذشته که تورم شدید عمومی و طولانی وجود داشته است، در واقع بخش عمده این ۲۹۹ میلیون تومان چیزی شامل ساعات کاری است که افراد دیگری در جامعه انجام داده‌اند و حاصل دست رنج آن‌ها به دیگران داده شده است. این بدان معنی است که کار کردن اکثریت و سود بردن اقلیت در ایران اتفاق افتاده است. زیان اصلی این وضعیت این است که اعتقاد به کار در جامعه ما از بین رفته است.

آینده قیمت مسکن در ایران

مطابق نمودار قیمت مسکن در سال ۹۹ و نظرسنجی‌های انجام شده که در برخی سایت‌ها به عمل آمده است، در حال حاضر اکثریت مردم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به ویژه در شهر تهران را سودآورتر از سایر اقلام سرمایه‌ای مانند سهام، طلا و ارز می‌دانند. استدلال‌هایی که مردم و سرمایه‌گذاران و نیز کارشناسان می‌آورند نکات زیر را برمی‌گیرد.

• روند افزایشی جمعیت و جوان بودن آن
• کمبود تعداد مسکن در دسترس اقشار مختلف
• تقاضای بیشتر ناشی از حمایت دولت از طریق افزایش وام مسکن
• عدم امکان قیمت‌گذاری دستوری و تعزیراتی مسکن همچون کالاهای دیگر
• عدم امکان واردات مسکن یا وابستگی آن به بیماری‌های واگیر

به علل فوق‌الذکراست که بیشتر مردم ایران سرمایه‌گذاری و یا حفظ ارزش نقدینگی در بخش مسکن را سودآورتر می‌دانند. به لحاظ روانشناسی به سبب آنکه چندین نسل پی‌درپی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده این فرهنگ بدون چون و چرا در بین در بین بسیاری از مردم جا باز کرده است. اعتقاد به افزایش قیمت مسکن مانند یک اعتقاد در تفکر و روان مردم ایران قرارگرفته است و به‌طور ناخودآگاه عمل می‌کند، جدا از اینکه شرایط چیست و به کجا می رود.

نمودار شاخص قیمت مسکن

طبق نمودار شاخص قیمت مسکن قیمت مسکن در سه سال منتهی به سال ۹۹ نسبت به دلار عقب‌مانده و حدود یک-سوم سهام بورس رشد نموده است. با توجه به این نکته و جبران این عقب ماندگی در شش ماهه نخست امسال، پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده با توجه به دوره‌های رونق و رکود بازار در سال‌های قبل احتمالاً نزولی خواهد بود.

در حال حاضر هم می‌بینیم که حجم معاملات افت نموده و قیمت نسبت به اوج کاهش یافته است که نشانه وارد شدن به دوران رکود بوده و درصورتی‌که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا دچار شکست شود، وارد دوران رونق جدیدی خواهیم شد.

سخن آخر

کارشناسان بر اساس نمودار قیمت مسکن در ۴۰ سال گذشته راهکاری را توصیه می‌کنند که در آن دولت سیاست ساخت و عرضه مسکن استیجاری را به منظور حمایت از مستأجران جایگزین ساخت طرح‌هایی نظیر طرح مسکن مهر و اقدام ملی نماید. به علاوه محدود بودن درآمدها و ناهمخوانی آن‌ها با درآمد، ایجاب می‌کند تا امکانات موجود به‌صورت بهینه به کار روند و سرمایه‌های فرد به بهترین شکل به کار روند؛ زیرا عدم استفاده صحیح از سرمایه، نه‌تنها سرمایه‌گذار را دچار فرصت‌های از دست رفته می‌نماید.

یکی از اهداف سایت اکو ساختمان این است که به دست‌اندرکاران این صنعت کمک نماید تا از امکانات و سرمایه‌های موجود طوری استفاده کنند که بالاترین سود را به دست آورند

حباب مسکن چیست و چگونه آن را تشخیص دهیم؟

در هر بازار مالی که میزان عرضه و تقاضا در آن زیاد باشد و رشد ناگهانی قیمت در آن اتفاق بیفتد می‌گویند قیمت حباب دارد. حباب مسکن نیز یکی از این موارد است که حتی اکثر مدیران اجرایی و دولتمردان آنقدر از این کلمه استفاده می‌کنند که دستمایه شوخی و سرگرمی طنزنویسان می‌شود. اما شاید برای خیلی از افراد سؤال باشد که زمانی از حباب قیمت بازار مسکن صحبت می‌شود دقیقاً درباره چه چیزی گفته می‌شود و موضوع اصلی چیست؟

حباب قیمت مسکن چیست؟

زمانی که قیمت مسکن بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن برسد می‌گویند حباب قیمت مسکن رخ داده است که با نام‌های «حباب قیمت» یا «حباب بازار مسکن» نیز شناخته می‌شود. در‌ واقع می‌توان گفت زمانی که چرخه اقتصادی افزایش سریع قیمت داشته باشد و در ادامه با انقباض و سقوط شدیدی همراه باشد، حباب رخ داده است. یکی دیگر از نشانه‌ها و نحوه تشخیص حباب بازار مسکن این است که تقاضا در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند و ورود سفته بازان به بازار با افزایش شدید همراه خواهد بود. این افزایش تقاضا معمولاً نامعقول است در حالی‌که افراد این دیدگاه را دارند که قیمت مسکن همواره رشد خواهد کرد.

با توجه به این تعاریف زمانی که تقاضا در بازار مسکن بالا برود، عرضه در آن نیز طول خواهد کشید تا به این تقاضا و افزایش ناگهانی پاسخ بدهد. این همان دلیلی است که سفته‌بازان از فرصت استفاده می‌کنند تا به بازار ورود کنند و این باعث می‌شود که تقاضا نیز افزایش بیشتری پیدا می‌کند.

همین افزایش قیمت‌ها باعث می‌شود نگرانی مردم بیشتر شود در نتیجه آن‌ها نیز از این نوسانات و هیجانات تأثیر می‌گیرند و پس‌انداز خود را به بازار املاک می‌آورند و این سیکل ادامه پیدا می‌کند و افزایش قیمت مسکن ادامه پیدا می‌کند.

چه عوامل دیگری باعث ایجاد حباب مسکن می‌شود؟

اگر از اقتصاددانان بپرسید که چه عواملی باعث ایجاد حباب مسکن می‌شود دو عامل: یکی سیاست‌های مداخله دولت و همچنین چاپ پول و دیگری رفتار و احساسی عمل کردن سرمایه‌گذاران در بازار مسکن را عامل ایجاد حباب می‌دانند. البته این نوع دیدگاه در بازارهای دیگر مانند بورس، ارز و… نیز صدق می‌کند.

رشد بالای نقدینگی در اقتصاد، پیش‌بینی‌های غلط براساس بازه‌ تاریخی مشخص و رفتار غیرطبیعی توده‌ای از عواملی هستند که می‌توانند زمینه حباب را ایجاد کنند. البته تحلیل‌گرانی نیز هستند که از روش‌های دیگر می‌توانند حباب را تشخیص دهند. البته این موضوع در بازار مسکن متفاوت است چرا که بعضی کارشناسان حباب قیمتی در بازار مسکن را قبول ندارند. آن‌ها بر این باورند که مسکن کالایی همگن نیست که بشود حباب آن را بدست آورد. از طرفی دیگر برخی اقتصاددانان با نسبت گیری‌های ساده حباب قیمتی بازار مسکن را بدست می‌آورند.

حباب سنج بازار مسکن ایران

پژوهشگران در ایران از دو مدل«نسبت قیمت به درآمد سالانه» و «نسبت قیمت به اجاره مسکن» برای سنجیدن حباب مسکن استفاده می‌کنند. اقتصاددانان معتقدند نسبت قیمت مسکن به اجاره یک رابطه ثابت و منطقی دارد که هرگونه انحرافی از میانگین آن نشان‌دهنده حباب در قیمت مسکن است. فاصله میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی با متوسط اجاره بهای آن در هر مترمربع، در یک نقطه مکانی مشخص، نسبت p به r گفته می‌شود (P/R).p نماد قیمت مسکن است که در صورت کسر قرار دارد و R نیز که در مخرج می‌آید نشان‌دهنده درآمد مسکن از محل اجاره است.

استفاده از هر دو روش رایج است اما به دلیل محاسبه ساده‌تر «نسبت قیمت به اجاره» این روش کاربرد بیشتری دارد. در بازار مسکن ایران این نسبت بین ۱۵ تا ۲۵ است و زمانی که شرایط بازار در حالت ثبات نسبی قیمت باشد، نسبت قیمت اجاره نیز در پایین‌ترین یعنی عدد ۱۵ قرار می‌گیرد. بالعکس اگر بازار مسکن دچار جهش و با نوسانات شدید قیمتی روبرو شود میزان قیمت ملک نیز با نرخ مثبتی افزایش پیدا کرده و این نسبت به سقف یعنی عدد ۲۴ تا ۲۵ نزدیک می‌شود.

قیمت مسکن براساس چه روش‌ هایی تعیین می شود؟

«شناسایی قیمت مسکن از برابری عرضه و تقاضا»، «برآورد قیمت مسکن براساس مدل ارزش حال» و «براساس حباب انتظارات عقلایی» سه روشی هستند که اقتصاددانان از آن‌ها در تعیین قیمت مسکن از آن استفاده می‌کنند.

برابری عرضه و تقاضا

درآمد، نرخ بهره و ندازه بازار سه دسته از عوامل اقتصادی هستند که در این روش تأثیرگذارند. دسته‌های دیگر مانند عوامل جغرافیایی و جمعیتی و عوامل نهادی مانند مالیاتی نیز در این روش قرار می‌گیرند.

قیمت مسکن براساس ارزش حال

این روش مبتنی بر قیمت مسکن و اجاره بها است. این مدل بیان می‌دارد که قیمت یک دارای برابر ارزش حال سودهای مورد انتظار از این دارایی است و از نسبت قیمت به اجاره برای تشخیص حباب بهره می‌برد.

حباب انتظارات عقلایی

اقتصاددانانی وجود دارند که طرفدار فرضیه بازارهای کارآمد و ایده عقلانیت هستند و به حباب اعتقاد ندارند. اما عده‌ای در میان آن‌ها هستند که به حباب‌های عقلایی در بازارهای دارایی از جمله مسکن اعتقاد دارند. این نظریه و روش می‌گوید وجود حباب قیمت بازار مسکن بدان معنا نیست که فعالان بازار غیرعقلایی رفتار می‌کنند و یا دچار توهم شده باشند. بلکه آن‌ها منتظر افزایش بیشتر قیمت دارای‌ها و در نتیجه کسب سود سرمایه‌ای حاصل از آن‌ها در کوتاه مدت است.