معامله با حق استرداد چیست؟

جامع المسائل، مرکز پاسخگویی به احکام شرعی و مسائل فقهی

در مواردی که مبیع مستحق للغیر در می آید با توجه به تغییر فاحش نرخ تورم و نیز کاهش ارزش پول، آیا مشتری علاوه بر ثمن پرداختی و نیز خسارت ناشی از هزینه های متحمل شده برای انجام معامله، استحقاق مطالبه چیزی اضافه داردیا خیر؟ لطفا در صورت استحقاق، عنوان آنرا بفرمایید.

در صورتی که زمان نسبتا زیادی گذشته باشد و تورم قابل ملاحظه ای وجود داشته باشد می تواند معادل تورم متوسط اجناس را بگیرد.‌

بطلان معامله غرری

در مورد تحقق قاعده غرور،چنانچه خودفریب دهنده نیزفریب خورده باشدآیا مغروربه وی حق مراجعه دارد؟

هر که ديگري را فريب دهد فريب خورده مي تواند معامله با او را فسخ کند.

ضامن بودن دو طرف معامله در صورت تأخیر در استرداد بعد از فسخ

در صورتیکه مشتری و بایع در بازگشت مبیع و ثمن تأخیر داشته باشند آیا پس از فسخ تا زمان استرداد مبیع و ثمن به یکدیگر ضامن ورود خسارات به یکدیگر هستند؟

در مورد تأخیر ثمن هرگاه تأخیر کند باید میزان تورم متوسط اجناس را بر آن بیافزاید و در مورد تأخیر مبیع اگر واقعاً خسارتی وارد شود غیر از عدم النفع باید جبران کند.

موارد جواز فسخ معامله

آیا فروشنده یا خریدار مى توانند هر موقع که خواستند معامله را بهم بزنند؟

در برخى موارد فروشنده یا خریدار مى توانند معامله را بهم بزنند که از جمله آنهاست:1. خریدار یا فروشنده گول خورده و مغبون شده باشد.2. درهنگام معامله قرارداد کرده اند که تا مدّت معیّنى، هردو یا یکى از آنها بتوانند معامله را بهم بزند; مثلاً هنگام خرید و فروش بگویند، هر کس پشیمان شد تا سه روز دیگر مى تواند پس بدهد.3. خریدار و فروشنده از محلّ معامله متفرّق نشده باشند، مثلاً از صاحب مغازه کالایى را خریدارى کرده، قبل از آن که آن محل را ترک کند مى تواند آن را پس بدهد.4. کالایى که خریده است معیوب بوده و بعد از معامله بفهمد.5. فروشنده براى کالاى خود که خریدار آن را ندیده، خصوصیّاتى را بیان کرده و بعداً معلوم شود آن گونه نبوده است; مثلاً بگوید این دفتر 200 برگ است بعداً معلوم شود کمتر است.

فسخ لفظی

آیا براى فسخ معامله علاوه بر فسخ لفظى لازم است کارى کند که دلالت بر فسخ داشته باشد؟

فسخ لفظى به تنهایى کافى است همان گونه که فسخ عملى نیز به تنهایى کافى است.

عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر

اگر آپارتمانی به فردی با مبایعه نامه فروخته شود و خریدار در ازای بخشی از ثمن معامله و همچنین بیعانه یک فقره چک بدهد که این چک در تاریخ مقرر به علت عدم موجودی برگشت بخورد و فروشنده از ثمن این معامله چیزی دریافت نکرده باشد میتواند معامله را فسخ کند؟

اگر شرط کرده باشند که ثمن در زمان معینی پرداخته شود و به این شرط عمل نکرده ، بایع حق فسخ دارد. در غیر اینصورت حق فسخ ندارد.

طلب کردن قسمتی از مبلغ توسط مشتری

اگر مشترى نیمى از پول خود را طلب کرد و بایع هم با رضایت، کلّ مبلغ درخواست شده را پرداخت کند، با وجود این که درخواست پول و پرداخت با رضایت طرفین بوده است، آیا این دلالت بر فسخ دارد؟

اگر دهنده و گیرنده پول کارشان در ارتباط با آن معامله بوده، نیمى از معامله فسخ مى شود و اگر قصد دیگرى مانند وام داشته باشند معامله به قوّت خود باقى است.

جبران خسارت ناشی از تاخیر در دریافت بیعانه پس از انصراف از خرید

شخصی برای خرید لباس مقداری پول بیعانه داده است ولی بعدا از خریدن آن پشیمان می شود. و دو روز دیرتر از روز موعود برای گرفتن پولش اقدام کرده است ولی فروشنده به بهانه از دست دادن مشتری پول را نداده و نزد خود نگه می دارد. پول برای کدامیک حلال است؟

هرگاه واقعا خریدار آن جنس موسمی بوده و وقتش گذشته و فروشنده دچار خسارت می شود خریدار باید جبران کند.

کمتر بودن مبلغ پرداختی از مقدار اعلامی در خرید امتیاز

شخصى امتياز زميني را که پول واريزي آن دو میلیون تومان است ميخرد قبل از اينکه تمام پول را بدهد متوجه ميشود که پول معامله با حق استرداد چیست؟ واريزي طرف یک میلیون تومان است. آيا اين شخص فقط حق فسخ را دارد؟

خیار فسخ در صورت نپرداختن کل قیمت مبیع

در صورتى که مشترى تمام قیمت مبیع (کالا) را نپردازد، آیا فروشنده حقّ فسخ دارد؟

خیار فسخ ندارد ولى مى تواند حقّ خود را مطالبه کند .

رضایت به فسخ معامله بشرط برگرداندن ثمن در موعد مقرر

شخصى خانه اش را به قیمت معیّن مى فروشد، سپس بایع و مشترى با تراضى معامله را فسخ مى کنند. ولى در ضمن فسخ شرط مى نمایند که اگر ثمن معامله، که باید طىّ چکى از بانک وصول گردد، وصول نشود معامله اوّلیّه بقوّت خود است حال سوال این است که آیا فسخ با شرط مذکور، صحیح است؟

فسخ مشروط به شرط فوق مانعى ندارد، و اگر شرط حاصل نشد صاحب جنس مى تواند جنس خود را پس بگیرد.

حکم معامله در صورت عدم مراجعه خریدار برای اخذ جنس

شخصى متاعى را فروخته ولی پول آن را دریافت نکرده و آن را به صورت مجزّا نگهدارى مى کند تا خریدار برای بردن آن مراجعه کند چنانچه مدتی بگذرد وهنوز از خریدار خبرى نشده باشد وظیفه بایع درباره آن جنس چیست؟ حال اگر پول آن را قبلا دریافت کرده باشد چطور؟

هرگاه مشترى پول جنسى را که نقداً خریدارى کرده تا سه روزنیاورد فروشنده حق فسخ دارد و اگر پول آن متاع را داده باشد آن چیز در نزد فروشنده امانت است.

ثبت املاک و انواع آن

یکی از مسائل حقوقی بسیار مهم در زمینه املاک بحث ثبت املاک است که بسیاری از افراد به صرف تنظیم یک مبایعه نامه و یا حتی یک وکالت به آن اکتفا نموده و اقدامی برای تنظیم سند رسمی نمینمایند ما در این مقاله به شما خواهیم گفت که ثبت املاک چگونه است وچرا قانون گذار آن را الزامی دانسته وآن را یک تکلیف می داند. با سایت دیده بان حقوق امیر همراه باشید تا اطلاعات کاملی درباره ثبت املاک و انواع ثبت املاک آشنا شوید.

شماره تماس گروه دیده بان حقوق: 02188928452 – 02188928542 – 09124726641

آدرس دفتر گروه دیده بان حقوق: تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک 475، طبقه پنجم، واحد 57

حقوق ثبت چیست؟

درامور حقوقی می توان حقوق قانون ثبت استاد و املاک را شامل ثبت اسناد، ثبت مالکیت معنوی و حقوق ناشی از فکر (مالکیت فکری) و اجرای سند های لازم الاجرا دانست.

بخش های قابل بحث در حقوق ثبت:

• بخش املاک
• بخش اسناد
• اجرای اسناد

بخش املاک:

در این بخش از حقوق ثبت موضوع ثبت اموال غیر منقول ( زمین ، آپارتمان ) دانست که قانون گذار ثبت املاک در محدوده مرز های سرزمینی را الزامی دانسته به گونه ای که با ثبت یک ملک به آن هویت خواهد داد

بخش اسناد:

در این نوع از بخش حقوق ثبت یک رابطه حقوقی بین طرفین ثبت می شود و با اموال اعم از منقول ( ماشین) غیر منقول (ملک) سر و کار داریم در این نوع بخش می خواهیم علاوه بر ثبت رابطه حقوقی طرفین و آثار آن به آثار اجرایی اهمیت زیادی داده می شود

آیا ثبت اسناد با ثبت املاک متفاوت است؟

همانطور که گفتیم در این دو نوع ثبت، ما با اموال غیر منقول سرو کار داریم ولی برا ی آن ها می توان تفاوتهایی قائل شد.

یکی از تفاوت ها اجباری بودن ثبت املاک است و نوعی تکلیف محسوب می شود ولی در ثبت اسناد نه تنها تکلیفی نیست بلکه از اختیارات هر شخصی محسوب می شود مگر در مواردی که قانون گذار استثنا کند.

محل تنظیم سند:

شما پس از انتقال یک ملک باید در دفاتر اسناد رسمی حضور و این انتقال را با تنظیم سند نزد سر دفتر مربوطه در دفاتر قانونی اداره ثبت منعکس معامله با حق استرداد چیست؟ کنید ( مراحل : بر مبنای توافق انجام شده متنی توسط سر دفتر تنظیم و در اوراق تنظیم و سپس در سامانه دفتر خانه ثبت می گردد یعنی به نوعی یک انتقال رسمی به اداره ثبت املاک اعلام میشود )

علت ثبت املاک چیست؟

مطابق قانون ثبت ایران همین که ملکی در دفاتر املاک به نام یک شخص معین به ثبت رسید دولت آن را مالک خواهد شناخت و از یک هرج و مرج ناشی از مالکیت افراد متعدد جلوگیری می کند یعنی دولت با این شیوه خود از معاملات معارض نسبت به املاک جلوگیری خواهد کرد

انواع ثبت املاک:

ثبت عادی

در این نوع ثبت مالک هر زمانی که اراده کند می تواند اقدام به ثبت ملک خود کند یا هر زمانی که اداره ثبت لازم میدید اقدام به ثبت می نود

ثبت الزامی یا اجباری یا ثبت عمومی

در این نوع ثبت اختیار ثبت ملک از مالک سلب و اداره ثبت خود راسا مبادرت به ثبت می نمود. یعنی اداره ثبت تقاضای ثبت را با اظهار نامه انجام میدهد و ثبت املاک به صورت عمومی انجام می شد بنابراین ثبت از طرف یک شخص خاص انجام نمیشد بلکه اداره ثبت املاکی را به یک دفعه بنابر تصمیم خود به یکباره به ثبت می رساند. در این نوع ثبت اداره ثبت یا اگهی و پلاک کوبی از مالکان دعوت به در یافت اظهار نامه و تکمیل ان می تمود تا برای اشخاص مشخص شود که چه افرادی مالک چه املاکی می باشن

ثبت املاک موروثی:

هر کسی می تواند در زمان حیات خود اموالش را تا ثلث اموال به دیگری منتقل کند نسبت به مازاد ثلث اموال نیاز به تنفیذ وراث است اگر شخصی شش دانگ ملک خود را وصت کند که پس از مرگ به مصرف معین برسد ثلث باقی است و در خواست ثبت آن توسط وصی انجام خواهد شد

ثبت معاملات با حق استرداد:

گاهی شاید اتفاق افتاده است که شما معامله ای را انجام داده باشید که فروشنده در آن برای خود در یک مدت معین حق فسخ گذاشته باشد یعنی تمام مبلغ معامله را به خریدار تحویل و ملک را پس بگیرد

به نظر شما در این نوع معاملات مالک کیست؟ و چه کسی می تواند تقاضای ثبت ملک را بنماید؟

مطابق قانون مدنی ایران این نوع معاملات باعث انتقال مال و خریدار را مالک اصلی دانسته بنابراین می تواند در خواست ثبت ملک خود را بنماید ولی قانون مدنی راه را برای سود جویان باز کرده است که در مقابل قانون ثبت در تعرض با آن این نوع معاملات را انتقال مالکیت به خریدار ندانسته و فروشنده را همچنان مالک می داند و تقاضای ثبت ملک همچنان توسط انتقال دهنده انجام می شود در تعارض این دو قانون ، قانون ثبت حاکم است

برای مطالعه اصلاحات حقوقی پرکاربرد کلیک کنید.

ثبت املاک در صلح محاباتی:

صلح محاباتی که بین عوضین ارزش عرفی اقتصادی رعایت نشده ست چون بیشتر بر اساس روابط عاطفی است و جز معاملات با حق استرداد محسوب نخواهد شد و حق ثبت با انتقال دهنده است و در خواست کننده باید در اظهار نامه خود معامله با حق استرداد را قید نماید .

وکیل فروش ملک تهران

فروش ملک معمولا در یکی از دفاتر معاملات و مشاورین ملکی در سطح کشور انجام می‌شود، مطابق قانون صدور جواز برای بنگاه‌های معاملات در اختیار صنف مشاورین املاک تهران است.

مدیران صنف از بین مشاورین املاک متقاضی عضویت در هیات مدیره انتخاب می‌شوند و تکالیف قانونی بسیاری طبق قانون تجارت به عنوان دلال بر روی دوش آنهاست.

اما در عمل مشاهده می‌کنیم که به واسطه به کارگیری نیروی غیر متخصص و صرفا بازاریاب، قراردادهای تنظیمی در مشاورین املاک از اعتبار و اتقان چندانی برخوردار نیست.

تجربه بیش از ۲۰ ساله حقوق املاک و مستغلات موسسه حقوقی بین‌المللی مهر پارسیان اثبات کرده که بیشتر مشکلات دادگستری در امور ملکی از قراردادهای ملکی نشأت می‌گیرد.

ضمن معرفی وکیل و مشاور حقوقی با تجربه برای خرید و فروش ملک در تهران به بعضی از نقایص قراردادهای ملکی می‌پردازیم.

وظایف دلال و مشاور املاک در قانون تجارت

هر تاجر مکلف است دفاتر تجاری داشته باشد، تخلف از این امر مستلزم جزای نقدی است.

طبق مقررات آیین دادرسی مدنی، هرگاه یکی از طرفین به دفاتر بازرگانی طرف دیگر استناد نماید آن دفاتر جزء در موارد استثناء شده باید در دادگاه‌ها ابراز شود و اگر تاجری که به دفاتر او استناد شده از ارائه دفاتر امتناع نماید، دادگاه می‌تواند آن را از دلایل مثبته (اثبات کننده) تلقی نماید.

موسسه حقوقی غرب تهران

“اما “از مفهوم ماده ۳۰۲ قانون قدیم آیین دادرسی مدنی قدیم و ماده ۲۱۰ قانون جدید، نمی‌توان این استفاده شود که در هر مورد ولو (حتی) دعوا متکی به دلایل و مدارک معتبر و اوضاع و احوال دیگر باشد، به صرف این‌که دفاتر تجارتی ارائه نشده، دادگاه این امر را دلیل مثبت (اثبات کننده) اظهار طرف قرار دهد.

بلکه در موارد عدم ابراز دفاتر تجارتی به دادگاه اختیار داده شده که در مقام تشخیص حق و بررسی به دلایل و اوضاع و احوال موجود در پرونده، هرگاه عدم ابراز دفاتر را موثر در مقام دانست، آن وقت آن را از جمله دلایل مثبته (اثبات کننده) اظهار طرف تلقی نماید.

اگر مشاور املاک مدعی مبلغ کمیسیون بیشتری باشد و مشتری کمتر، حرف کدام مقدم است؟

تعارض میان مندرجات دفاتر تجاری

هرگاه بین ۲ دفتر تجاری تاجر، اختلاف ایجاد شود و قاضی بتواند مندرجات یکی از دفاتر را اولویت قرار دهد جای اختلاف و بحثی نمی‌ماند.

اگر تعارض به گونه‌ای باشد که نتوان مندرجات یکی از دفاتر را ترجیح داد قاضی هر دو دفتر را نادیده می‌گیرد، زیرا هرگاه دو دلیل با یکدیگر تعارض داشته باشند هر دو دلیل ساقط می‌شوند.

خرید ملکی که از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت سند گرفته است.

یکی از نکات در خرید ملک، دقت در نوع سند مالکیت ملک است، بعضی از اسناد مالکیت ریشه قدیمی ندارند، از طریق ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت دریافت شده و قابل ابطال هستند، حتما دقت کنید اینگونه اسناد شرایط شکلی زیر را داشته باشند.

آگهی عمومی موضوع ماده ۹ یکبار در روزنامه منتشر می‌شود، در آن تاریخ نشر آگهی مقدماتی و منطقه‌ای که برای ثبت در نظر گرفته شده مندرج می‌گردد.
آگهی مقدماتی موضوع ماده ۱۰ سه بار در روزنامه منتشر می‌شود. (اول – پانزدهم و سی ام ماه)
اشخاص ذینفع (مالکین) باید ظرف ۶۰ روز از انتشار اولین آگهی مقدماتی اظهارنامه درخواست ثبت ملک خود را به اداره ثبت تحویل دهند.

به جز موقوفات که متولی باید ظرف ۳۰ روز این کار را انجام دهد.

آگهی نوبتی موضوع ماده ۱۱ که ظرف ۹۰ روز از اولین آگهی مقدماتی طی دو نوبت هر کدام به فاصله ۳۰ روز (مجموعا طی ۶۰ روز) منتشر می‌شود که در آن اسامی و مشخصات اشخاص و املاکی که اظهارنامه دادند مندرج می‌شود.

مهلت اعتراض به ثبت این املاک، ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی است.

مرجع تقدیم اعتراض: اداره ثبت
مرجع رسیدگی به اعتراض: دادگاه

آگهی تحدید حدود موضوع ماده ۱۴ که یک مرتبه در روزنامه، لااقل ۲۰ روز قبل از تحدید حدود (تعیین میزان و حدود چهار طرف ملک) منتشر می‌شود.
تحدید حدود برای اندازه‌گیری و مشخص کردن حدود اربعه املاک است.
اعتراض به تحدید حدود ظرف ۳۰ روز از تاریخ صورتمجلس تحدید حدود است.
اعتراض از طرف مجاور و همسایه نسبت به صدور آگهی تحدید حدود.

محل تقدیم اعتراض: اداره ثبت
مرجع رسیدگی به اعتراض: دادگاه

اعتراض از طرف غیرمجاور یا کسی که اعتراض خود را به موجب سند رسمی مسترد کرده یا کسی که با سند رسمی مالکیت با حدود مشخص گرفته است.

کلاهبرداری با قرارداد پیش فروش آپارتمان

مرجع تقدیم اعتراض: اداره ثبت
مقام رسیدگی رسیدگی: اداره ثبت
مرجع اعتراض نسبت‌ به تصمیم اداره ثبت:‌ هیات نظارت – ظرف ۱۰‌ روز
صلاحیت هیات نظارت: موارد ماده ۲۵ قا‌نون ثبت
مرجع اعتراض به تصمیمات غیر قطعی هیات نظارت: شورای عالی ثبت
اعضای هیات نظارت: ماده ۵ قانون ثبت
اعضای شورای عالی ثبت: ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت

انواع خیارات

خیارات در قانون منظور از اختیارات است. اگر عقدی مانند قرارداد کاری، خرید و فروش ملک و نظایر آنرا انجام داده باشید حتما تا به حال خیارات به چشم شما خورده است. باید بدانیم که در خیارات در قانون ایران دارای انواع و اقسام مختلفی است که به تشریح آنها خواهیم پرداخت.

انواع خیارات در قانون مدنی

طبق مبحث پنجم قانون مدنی ایران که راجع به انواع خیارات و احکام مربوط به آن است، ده نوع اختیار قانونی آورده شده است که عبارتند از:

• خیار مجلس
• خیار حیوان
• خیار شرط
• خیار تاخیر معامله با حق استرداد چیست؟ ثمن
• خیار رویت و تخلف وصف
• خیار غبن
• خیار عیب
• خیار تدلیس
• خیار تبعض صفقه
• خیار تخلف شرط

انواع خیارات : خیار مجلس چیست؟

در این اختیار، هر یک از طرفین عقد تا زمانی که طرفین و شهود آنها متفرق نشده باشند حق فسخ را دارند. این اختیار در جامعه امروزی به ندرت دیده می شود.

انواع خیارات : خیار حیوان چیست؟

اگر مال مورد معامله حیوان باشد خریدار تا 3 روز پس از عقد مبیع، اختیار فسخ معامله دارد.

انواع خیارات : خیار شرط چیست؟

اگر در عقد بیع مدت زمانی برای حق فسخ برای هر یک از طرفین یا هر دو تعیین شود، در حوزه اختیار شرط است.

انواع خیارات : خیار تاخیر ثمن چیست؟

این اختیار فسخ غالبا برای بایع (فروشنده) لحاظ می شود که در صورت عدم وصول ثمن (مبلغ بیع) می تواند از آن استفاده نماید.

انواع خیارات : خیار رویت و تخلف وصف چیست؟

اگر فروشنده یا خریدار به هر دلیلی مورد مال را ندیده و به وصف آنرا معامله نمایند در صورت رویت و عدم تایید، این حق را دارند که معامله را فسخ نمایند. البته لازم به ذکر است حتما می بایست خیار رویت و تخلف وصف در عقد لحاظ شده باشد.

خیار غبن چیست؟

اگر هر یک از طرفین معامله مورد غبن فاحش (فریب خوردن) باشد اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. البته این خیار تابع شرایط دیگری نیز می باشد که در مطلبی اختصاصی به آن پرداخته شده است. برای مشاهده و کسب اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

• خیار غبن چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد – در حال آماده سازی …

خیار عیب چیست؟

این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که مورد معامله دارای عیب و نقص پنهان بوده و در ظاهر مشخص نباشد. در صورتی که در قرارداد مورد معامله، این اختیار به خریدار داده شود می تواند از آن استفاده کرده و معامله را فسخ نماید.

خیار تدلیس چیست؟

این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که فروشنده اقداماتی را در جهت فریب خریدار انجام دهد. این اختیار در صورت لحاظ شدن در عقد و صورت گرفتن آن قابل استفاده است. البته خیار تدلیس شامل جزئیات دیگری است که در قالب مطلبی اختصاصی به آن پرداخته ایم. برای کسب اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

• خیار تدلیس چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد – در حال آماده سازی …

خیار تبعض صفقه چیست؟

تبعض به معنی تکه تکه شدن و صفقه به معنی قرارداد است. به این معنی که اگر بدون اطلاع معامله ای داشته باشید که در آن عین مورد معامله در مالکیت کامل فروشنده قرار نداشته و یا بخشی از مورد معامله قابلیت تملک توسط خریدار را نداشته باشد اختیار فسخ کامل یا آن بخش از مورد معامله برای خریدار فراهم می شود. با توجه به اینکه خیار تبعض دارای جزئیات بسیاری است پیشنهاد می کنیم برای کسب اطلاعات بیشتر بر روی لینک زیر کلیک کنید:

• خیار تبعض صفقه چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد – در حال آماد سازی …

خیار تخلف شرط چیست؟

این اختیار در مواد 234 تا 245 قانون مدنی آورده شده است که در قالب یک مطلب اختصاصی به آن پرداخته ایم. برای کسب اطلاعات بیشتر کافیست بر روی لینک زیر کلیک کنید:

دعوی ابطال معامله و استرداد ثمن

ابطال معامله و استرداد ثمن یکی از دعاوی مهمی است که در موقع فقدان یکی از شرایط قانونی درستی قراردادها مطرح می گردد. البته وقتی بحث از (( ثمن )) مطرح می گردد باید دانست که منظور از معامله ، معامله با حق استرداد چیست؟ عقد بیع می باشد. هرچند عنوان بالا در واقع شامل دو خواسته ابطال معامله و سپس استرداد ثمن می باشد.

سوالات بخش استرداد ثمن و ابطال معامله به قرار زیر است:

1- استرداد ثمن یعنی چه؟

منظور از استرداد ثمن در واقع درخواست صدور حکم مبنی بر الزام فروشنده به پس دادن وجوهی است که خریدار بابت مال مورد معامله به او پرداخته است. یاد آور می شود در عقد بیع ضروری نیست که ثمن معامله ، پول باشد بلکه ممکن است هر مال دیگری به عنوان ثمن مورد توافق قرار گیرد. برای استرداد ثمن معامله بایستی دلیلی موجود باشد مثلا طرفین با توافق، قرارداد را اقاله نمایند یا یکی از طرفین قرارداد ، آن را فسخ نماید و یا اینکه بالاخره حکم بر ابطال معامله و قرارداد صادر شود .

2- ابطال معامله و دلایل آن

ابطال یا باطل یا بطلان به معنای بی اعتباری قرارداد و سند تنظیم شده درباره آن است. دلایل ابطال عقدد بیع که مقدمه لازم استرداد ثمن معامله است ، پرشمارند به طور خلاصه برای درستی هر معامله و بیعی چهار شرط ضروری است که طبق ماده 190 قانون مدنی عبارتند از :

1. قصد طرفین و رضای آنها
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین مورد معامله باشد
4. مشروعیت جهت معامله

بنابراین در جایی که طرفین به طور صوری مبادرت به تنظیم مبایعه نامه می نمایند و خریدار صوری بدون پرداخت وجه ، دعوی تنظیم سند رسمی مطرح می نماید ، بهتر است فروشنده به استناد نداشتن قصد انجام معامله مستنداً به بند یک ماده 190 قانون مدنی دعوی اعلام بطلان معامله به علت صوری بودن را مطرح نماید. در مورد اهلیت طرفین نیز قرارداد های بیع منعقده توسط شخص مجنون به جهت فقدان اهلیت باطل است. و حسب مورد قیّم با ولی مجنون می توانند دعوی ابطال معامله و استرداد ثمن را به نرخ روز طرح نمایند. راجع به موضوع معینی که مورد معامله باشد ، نیز می توان گفت وقتی فروشنده ای فرضاً خودرویی را با مشخصات کامل و دقیق به عنوان بیع به خریدار معرفی می نماید و بعداً مشخص می شود اساساً چنین خودرویی وجود ندارد . می توان دعوی ابطال معامله و استرداد ثمن پرداختی به نرخ روز را مطرح نمود( به استناد بند 3 ماده 190 قانون مدنی )

در خصوص بند 4 ماده 90 نیز برای نمونه در جایی که فروشنده ملکی را برای ایجاد مرکز فساد و فحشاء به دیگری می فروشد و این جهت در قرارداد تصریح می گردد می توان دعوی ابطال معامله و استرداد ثمن را به نرخ روز به دادگاه صلاحیتدار تقدیم نماید. در مورد عقد بیع ، علاوه بر چهار شرط اصلی صحت معامله که در بالا بیان شد برای اینکه معامله باطل نباشد بایستی شروط دیگری را نیز دارا باشد. برای نمونه خرید فروش چیزی که قانوناً ممنوع است ( مانند مواد مخدر و مشروبات الکلی ) و یا چیزی که مالیت و منفعت عقلانی ندارد و یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است. یکی از عمده دلایل ابطال مبایعه نامه ها عبارت است از (( مستحق للغیر بر آمدن مبیع )) یعنی اینکه مورد معامله نه در مالکیت فروشنده باشد، نه فروشنده از مالک حقیقی وکالت و اذن در فروش داشته باشد و بالاخره در آخر اینکه مالک پس از وقوع چنین معامله ای آن را رد نماید. به این معاملات یعنی معاملاتی که معامله کننده ( مثلا فروشنده در عقد بیع ) بدون اجازه مالک با طرف مقابل منعقد می نماید ، معامله فضولی می گویند.

3- نحوه استرداد ثمن معامله

در مورد اینکه ثمن معامله به چه کیفیتی به خریدار مسترد می گردد بین دادگاه ها اختلاف واقع شده است. توضیح اینکه مواد 390 تا 393 قانون مدنی احکامی را در مورد استرداد ثمن معامله به شرح زیر بیان کرده اند: مسائل و اختلاف بین دادگاه ها از اینجا ناشی می شود که با توجه تورم حاکم بر اقتصاد در ایران در چند دهه اخیر و کاهش روز افزون ارزش پول ، در فرض رد عین پول پرداختی به خریدار ، خسارات وی جبران نشده باقی می ماند . در معامله با حق استرداد چیست؟ بسیاری موارد نیز یا استفاده از احکام کیفری کار ساز نبود یا اینکه اساساً موضوع فاقد جنبه کیفری بود. در چنین وضعی چه میزان پول بایستی به خریدار متضرر از معامله را می شود ؟ آیا معادل وجوه پرداختی ؟ آیا قیمت مورد معامله به نرخ روز ؟ و یا اینکه آیا پول پرداختی با محاسبه کاهش ارزش ثمن و در واقع به نرخ روز پرداخت شود؟

هیات عمومی دیوان عالی کشور طی دادنامه شماره 733 مورخ 15/7/1393 به شرح زیر بر پرداخت ثمن معامله به نرخ روز تمایل داشته است .

رای مورد نظر به قرار زیر است:

«به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملک ندارد، يعني مبيع و ثمن کماکان در مالکيت بايع و مشتري باقي مي ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع کلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۳۱/۳/۱۳۸۹ شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي که با اين نظر انطباق دارد به اکثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي گردد. اين رأي طبق ماده ۲۷۰ قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور کيفري مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.»

4- داخواست ابطال معامله و استرداد ثمن را در کجا مطرح کنیم ؟

در فرضی که مورد معامله از جمله اموال غیر منقول است ، دادگاه محل وقوع ملک مورد قرارداد برای رسیدگی به دعوی بطلان معامله و استرداد ثمن صالح به رسیدگی است . اما در مورد معامله منقول بایستی اصولاً دعوی بطلان معامله و استرداد ثمن را دادگاه محل اقامت خوانده مطرح نمود.

با این حال مستنداً به ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی :

«در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشی شده باشد، خواهان می‌تواند به‌دادگاهی رجوع کند که‌عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می‌بایست در آنجاانجام شود.»

با توجه به مطالب بالا و اینکه در مورد هر پرونده و مساله حقوقی باید هر یک از احکام قانونی را با واقعیات موضوع آن پرونده تطبیق نمود پیشنهاد می گردد برای طرح دعاوی قرارداد ها از جمله فسخ و اقامه قرارداد و صدور حکم مبنی بر ابطال معامله و استرداد ثمن با وکیل دادگستری مشورت نمایید.